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案    由：房屋买卖合同纠纷

审理法院：珠海市香洲区人民法院、珠海中级人民法院

代理律师：郭树明律师

代理结果：胜诉

案情简介

被告在未征得他母亲同意的情况下，擅自将其母亲的回迁房出卖给原告，原告向被告小伟支付了购房款45余万元。其后，被告以原告的名义将涉案房屋对外出租，并将租金支付给了原告。原告支付购房款以后，被告一直未能将涉案房屋过户给原告。

代理过程

本所律师在接受原告委托后，详细了解案件的客观事实并认真研究了相应的法律法规规定，认为原告不但可以向法院起诉要求解除房屋买卖合同，同时还有权要求被告返还购房款，并且赔偿装修款、家具款、房屋的升值等损失 。

经充分准备后，代理原告向法院起诉要求解除房屋买卖合同，同时还有权要求被告返还购房款450000元，并且要求赔偿装修款、家具款、房屋的升值等损失合计416695元。

被告也提起反诉，要求原告向其返还已收取的租金元及租房押金。

法院意见

一审法院：

关于合同解除。由于原告在未取得所有权人授权或者追认的情况下出卖他人房屋，其已构成无权处分，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，原告有权解除合同并要求赔偿损失。

关于损失认定。损失主要包括：购房款、装修费、房屋升值部分等。

关于小伟要求小月返还的租金及押金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定阿，由于合同解除，被告可以要求退还已经收取的租金及押金，一审法院对该请求予以支持。

基于此，一审法院判决：一、解除涉案房屋买卖合同；二、被告向原告返还已付购房款及装修费；三、被告向原告赔偿房屋价值升值损失416695元；四、原告向被告返还房屋租金及押金。

二审法院：

关于合同效力。小伟上诉主张涉案房屋买卖合同的效力待定，并申请追加涉案房屋权利人为第三人参加诉讼。对此，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告是否有权处分涉案房屋并非影响涉案房屋买卖合同的效力的因素，涉案房屋买卖合同合法有效。

关于被告是否应当赔偿房屋价值升值损失。首先，涉案房屋买卖合同合法有效，但被告并非涉案房屋的所有权人。因此，原告请求解除合同并主张损害赔偿符合法律规定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到违反合同可能造成的损失”的规定，合同解除后当事人可要求赔偿的损失包括可得利益的损失。本案中，房屋增值的损失属于被告在订立合同时应当预见的违反合同可能造成的损失，因此，根据评估机构对涉案房屋市场价值所作的估价判令被告向原告赔偿房屋价值升值损失416695元符合规定。

基于此，二审法院驳回了被告的上诉，维持原判。

办理结果

由此可见，房屋买卖合同解除后，守约方不但能主张违约方返还购房款、合同约定的违约金以及装修改建费等费用，还可以主张房屋升值部分等损失的赔偿，具体房屋升值金额一般通过评估的形式进行确定。最后，该案件在本所律师专业判断和及严谨办理下，法院最终采纳了我所律师的代理意见，支持了原告的诉讼请求。不但为原告追回全部450000购房款，更为原告争取到了416695元赔偿。